2025年不良资产市场经历了极其复杂而剧烈的变化，诸多事件的重要性都足以载入史册，《资产洞见》在此，着重选取行业重大变化及对于整体行业具有重大影响的事件，作为“年度十大”列出，偏颇、遗漏处，请读者诸君指正。
一、房企债务重组历史性落地
从2022年至2025年，中国房地产市场大体经历了从东北、西部，到中部，再到东部地区依次领跌的过程，即由房地产边缘市场一步步过渡到核心市场、由低资金密度区过渡到高资金密度区。2025年，“去金融化”的压力已挤向东部房地产核心区。换句话说，市场压力到了最后释放的阶段。
在这种情况下，房企债务重组落地成为了历史性景观。各房企因不同背景、阶段等因素，大致呈现出4种类型——
1.金科型（司法重整）
金科股份于2025年12月完成司法重整，即在法院主导下，通过“现金+股票+信托受益权”的综合清偿方案，一次性化解了高达1470亿元的债务，涉及8400多家债权人，被认为是目前最彻底、最复杂的风险化解模式，金科也成为全国首家完成司法重整的千亿级上市房企。金科股份重整案因其规模巨大、影响深远且处置模式具有创新性，2026年2月24 日，最高人民法院在发布《人民法院民商事审判年度报告 (2025)》时，将此案作为典型案例向社会公布，以指导全国法院的相关审判工作。
2.融创、碧桂园型（市场化债务重组）
2025年，融创与碧桂园通过市场化债务重组实现深度削债，即通过境外债务重组与债权人协商达成一致，避免进入复杂的司法程序，实现了债务风险的快速“软着陆”。融创与碧桂园均在2025年底完成了大规模的境内外债务重组。融创将约96亿美元的境外债通过强制可转债等方式清零，并注销了约106亿元境内债。碧桂园则削减了约117亿美元的境外债。融创与碧桂园，作为曾经的TOP级民营房企，虽已出险，但仍具品牌与资产价值，通过市场化协议谈判进行债务重组，以“削债求生”保留了经营主导权。
3.万科型（防御性债务管理）
万科处于出险的边缘地带，尚未实质违约，其依托强大信用与股东支持，采取“防御性”债务管理。作为混合所有制企业，万科在2025年底面临债券下跌和偿债压力时，并未立即进行大规模债转股，而是依靠大股东深铁集团的持续支持（担保、增信、协同处置资产、累计超300亿元借款等），对到期债券采取“部分现金兑付+分期展期+资产增信”的模式进行逐个击破，尽力维持公开市场不违约的底线。这代表了具有国资背景的房企在行业调整期的一种“缓冲模式”，考验的是大股东的支持意愿和自身资产的变现能力。
4.华夏幸福型（面临二次违约风险）
作为最早出险的房企之一，华夏幸福早期达成债务重组协议，这一协议建立在时间换空间、新高能产业注入与转型的基础上，但是随着市场持续下行，转型未及预期，华夏幸福在债务重组后持续经营困难，面临“二次违约”风险，化债进程从“协商”被迫卷入“司法”。
有形象说法是：金科型是“法律手术”，融创、碧桂园型是“协商疗养”，万科型是“外部输血”，而华夏幸福型则是“术后并发症”。这些案例共同构成了2025年房地产市场存量风险出清和发展模式重建的关键时刻。
二、金融机构不良资产包挂牌创历史记录
2025年金融机构不良资产包挂牌创历史新高，核心特征是百亿元级大单频出、个贷/信用卡不良“骨折价”批量转让、消金机构集中出清等，反映了中国金融体系在宏观经济压力下加速风险出清的现状。
2025年，在银登中心挂牌的个贷不良资产本息总额突破3500亿元，较2024年（1962.33亿元）增长约78%，创新高。其中，12月单月挂牌规模超1200亿元，创单月历史新高，年末“清仓式”处置特征明显。个贷不良平均折扣率从2021年的32.9%持续下滑，2025年一季度跌至4.1%，全年维持低位。
消费金融公司成为重要供给方，2025年全年挂牌不良资产本息总额达1210.1亿元，同比增长157.5%，占个贷不良总挂牌规模近三分之一。
招联、南银法巴、马上等消金机构密集挂牌，转让折扣普遍低于1折，最低至0.2折。信用卡透支类不良贷款平均折扣率约为4.4%。“未诉即卖”成为新趋势——越来越多的消金公司选择在核销不良贷款后，未对借款人展开司法诉讼即直接挂牌转让。
百亿元级别的资产包“甩卖”频现，如民生银行2025年累计转让信用卡不良资产超270亿元，创下单一机构纪录；渤海银行拟转让债权总额高达698亿元（本金499亿元）；广州农商行189亿元信贷资产包；兴业消金2025年全年401亿元个贷不良及单笔最大未偿本息208亿元等，均属行业罕见规模。
三、地方AMC史上最严监管落地
2025年7月15日，国家金融监督管理总局发布《地方资产管理公司监督管理暂行办法》，这是我国首个针对地方AMC的全国性、全面性监管规定。
该《办法》首次明确地方AMC以不良资产收购、管理与处置为核心主业，通过划定7类可开展业务和5条经营红线，遏制监管套利和通道业务；同时，构建量化风控体系，包括6个量化监管指标，提升风险抵御能力，标志着地方AMC行业进入统一监管与高质量发展的新阶段，推动行业回归化解区域金融风险的本源。
对地方AMC行业的影响包括：
1.行业洗牌加速。《办法》废止原银保监办发〔2019〕153号文，终结“一地一策”监管格局，推动“僵尸机构”常态化退出。
2.区域分化加剧。头部地方AMC凭借资本实力与专业能力，加速深耕本地市场；中小机构面临转型压力，部分转向非金融不良资产或类信贷业务，但受限于红线条款，空间收窄。
3.资本与融资承压。融资杠杆上限为净资产3倍，叠加流动性覆盖率要求，地方AMC融资成本上升，依赖地方政府注资成为常态。2025年，多地政府通过增资扩股支持本地AMC。
4.与金融AMC形成分层协作。四大全国性AMC聚焦跨区域、大额不良资产处置，地方AMC则专注属地化、中小金融机构风险化解与平台债务重组，形成“全国+区域”协同格局。
四、地方政府隐性债务化解政策持续推进
2024年11月后，中央推出12万亿元一揽子化债方案（6万亿元地方政府专项债务限额用于置换存量隐性债务，4万亿元新增专项债分5年每年8000亿元用于化债，2万亿元用于偿还2029年及以后到期的棚改隐性债务）。截至2025年底，累计发行超5万亿元化债类地方政府债券，其中约4万亿元用于置换存量隐性债务。
据统计，隐性债务规模从2023年峰值14.3万亿元降至2025年末约6.5万亿元，降幅超54%。广东、北京、上海3省市及百余市县官宣完成隐性债务清零；2025年超30个城市宣布隐债清零（如吉林四平、松原，黑龙江双鸭山等）。债务置换后，地方债务平均利息成本降低超 2.5个百分点。
截至2025年底，全年新增350~372家城投平台公开宣布“退平台”（不再承担政府融资职能）。辽宁融资平台累计压降85.2%，超额完成年度化债任务。
2025年动态调整债务高风险地区名单，宁夏、内蒙古、吉林等省份已向中央申请并符合退出条件。截至2025年末，贵州、云南、河南、四川、湖南、湖北、山东等仍为债务压力较大省份，但均通过大规模置换实现利息成本下降与偿债周期延长。
五、AIC扩军，股份制银行助力不良资产市场
2025年3月，国家金融监督管理总局发布《关于进一步扩大金融资产投资公司股权投资试点的通知》，首次允许符合条件的全国性股份制银行发起设立AIC，并将股权投资试点范围从18个试点城市扩大至其所在省份。AIC成为连接银行信贷、资本市场与产业链的关键枢纽，推动不良资产从“包袱”向“资本引擎”转变。
《通知》核心内容
试点范围扩大：将原18个试点城市扩展至其所在省份，首次允许符合条件的全国性商业银行（含股份制银行）发起设立AIC，打破国有行独家格局。
拓宽资金来源：明确支持保险资金依法合规参与，包括投资AIC附属基金、认购AIC债券、参股AIC，引入长期资本。
明确投向导向：引导AIC聚焦硬科技、战略性新兴产业与民营企业，服务“科技—产业—金融”新循环。
2017~2024年，AIC牌照仅由五大国有行持有（工、农、中、建、交），形成垄断。2025年政策破冰，股份行正式入场。
国有行阵营中，中国邮储银行2025年10月获批筹建AIC。3家股份行（兴业、中信、招行），先后于2025年5月、6月、7月获批筹建AIC，并于11~12月开业。9 家银行系AIC，注册资本合计1435 亿元。
AIC核心功能包括：债转股+股权直投
债转股，即将银行对困境企业的债权转为AIC持有股权，降低企业杠杆、缓释银行不良，实现风险隔离与资产重组。
股权直投，即依托试点政策，AIC可直接投资科创、战新企业，提供“耐心资本”，盘活存量不良、培育新资产。
截至2025年末，银行系AIC基金签约金额突破3800亿元，投资覆盖福建、广东、上海、安徽、山东等多地科创企业。光大银行、浦发银行等正积极筹划申设AIC，预计2026年将有更多机构加入。
六、REITs市场大扩容
2025年是中国公募REITs市场政策全面松绑、资产类型突破、规模与流动性双跃升的关键一年，以“扩容扩围+商业不动产试点”为核心，市场从基础设施单一赛道迈向基础设施+商业不动产双轮驱动的新阶段。
2025年REITs实现里程碑规模，正式跻身亚洲第一、全球第二大REITs市场（仅次于美国）。
万得数据显示，截至2025年末，中国公募REITs总发行规模（含扩募）达2032.54亿元，总市值为1891.98亿元，累计上市产品达79只。2025年全年新发行产品20单（首发），扩募5单，合计募资473.35亿元。
2025年12月1 日，证监会发布两大重磅文件——
《关于推动REITs市场高质量发展有关工作的通知》明确“推进市场扩容扩围”，支持优质REITs通过扩募、并购做优做强，引导保险、社保等中长期资金入市，推动REITs纳入沪深港通，提升对外开放中国证监会；
《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》正式启动商业不动产REITs试点，将商场、写字楼、酒店等纳入发行范围，打通商业地产与资本市场通道。
发改委配套扩围，同步发布《REITs项目行业范围清单（2025年版）》，首次将商业办公、酒店、商业综合体、城市更新等纳入，底层资产拓展至18种类型。
12月1日政策落地后，14单商业不动产REITs快速申报，拟募资超460亿元，覆盖写字楼、商场、酒店等核心业态。
2025年标志性突破多只创新首单，如首单数据中心REITs（南方万国数据中心）、首单城市更新产业园REITs（华夏金隅智造工场）、首单外资消费基础设施REITs（华夏凯德商业）、首单向原持有人配售扩募REITs（华夏华润有巢REIT，认购率99.51%）等。
至2025年末中国公募REITs市场总发行构成（万得数据）
七、全国性AMC新一轮高层调整完成
2025年是四大全国性AMC（中国信达、中国东方、中国长城、中信金融资产/原中国华融）新一轮高层调整的收官之年。本轮调整以股权划转（财政部→中投/中信）为背景，核心是董事长、总裁“双核心”全面换帅，呈现跨AMC流动、外部引入、年轻化、专业化四大特征，至2025年底（长城资产总裁于2026年3月落定），四大AMC核心管理层全部到位，完成“中投+中信”新治理架构下的班子搭建。
1.中国信达（中投系，行业龙头）
董事长：张卫东（保持不变，党委书记、执行董事）
总裁：宋卫刚（新任，2026年1月5日监管核准）
前任：梁强（2025年6月辞任，调任中国东方资产董事长）
背景：1975年生，四大AMC最年轻总裁，曾任中国银河金控总经理、财政部官员，具备财政、证券、金控复合背景。
2.中国东方（中投系）
董事长：梁强（新任，2025年7月任职，监管核准）
前任：王占峰（工作变动辞任）
背景：1971年生，AMC老兵，历任信达副总裁、长城总裁、华融总裁，跨四大AMC任职经验丰富。
总裁：王季明（新任，2025年11月聘任，接替到龄退休的邓智毅）
背景：原中国信达湖北分公司总经理，后任中保投资副总裁，兼具AMC与保险资管经验。
3.中国长城（中投系，最后落定）
董事长：向党（新任，2025年10月当选，2026年3月监管核准）
前任：李均锋（到龄退休）
背景：1972年生，“70后” 掌门；长城资产内部成长，曾任总裁，熟悉公司业务。
总裁：魏世平（新任，2026年3月落定）
前任：向党（2025年10月起代行总裁至2026年3月）
背景：原中国信达资金财务高管、中投公司核心部门负责人，兼具 AMC、跨境投资、国有金融资本运营能力。
高管补充：姜姗、史剑增补为党委委员，待监管核准后将分别就任副总裁。
4.中信金融资产（原中国华融，中信系）
于2024年1月由“中国华融”更名，其股权结构已于2022年完成由中信集团控股，2025年董事长与总裁未变更。
董事长：刘正均（保持不变，中信集团党委委员、执行董事）
总裁：李子民（保持不变）
高管补充：2025年11月聘任刘泽云、张健为副总裁（张健2026年1月监管核准），强化北京区域与业务拓展。
调整时间线
2025年2月：信达、东方、长城股权划转至中投，调整序幕拉开。
2025年6月：信达总裁梁强辞任，为跨AMC调整开端。
2025年7月：梁强出任东方资产党委书记、董事长。
2025年9月：信达提名宋卫刚为总裁。
2025年10月：长城选举向党为董事长，代行总裁。
2025年11月：东方聘任王季明为总裁；中信金融资产增补副总裁。
2026年1月：宋卫刚信达总裁任职资格核准；中信金融资产张健副总裁核准。
2026年3月：长城资产董事长向党、总裁魏世平任职资格核准，四大AMC调整全面完成。
八、个贷不良转让试点期限延长
2025年12月29日，国家金融监督管理总局发布 《关于延长不良贷款转让试点期限的通知》，将个人不良贷款批量转让试点期限延长一年至2026年12月31日。这是试点自2021年启动以来的第二次延期，标志着监管对该市场化处置模式的认可与持续支持，为银行、消费金融公司等机构出清个贷不良、化解零售风险提供了关键的政策窗口期。
试点原定于2025年12月31日到期，此次为第二次延期。
首次试点（2021.1）期限至2022.12.31
第一次延期（2022.12）延至2025.12.31
第二次延期（2025.12）延至2026.12.31
试点5年来，市场成交呈现爆发式增长，市场参与主体从最初的6家国有大行和12家股份行，扩展至涵盖城商行、农商行、消费金融公司等多元机构。
本次延期核心内容包括：延续现有试点政策框架，不调整试点机构与资产范围；要求试点机构开展全面自查自纠，并完成专项审计，健全违规问责机制；2026年起暂免挂牌费、交易费八折，降低市场参与成本等。
九、财政部新设债务管理司
2025年11月3日，财政部官网“机构设置”栏目正式更新，债务管理司作为部机关新设机构挂牌运行。
债务管理司下设6个处室，包括中央债务处、地方债务一处、地方债务二处等，负责拟定并执行政府国内债务管理制度和政策，编制国债和地方政府债余额限额计划，加强政府债务监测监管，防范化解隐性债务风险。
债务管理司的设置，标志着我国政府债务管理完成从“分散履职”到“集中统筹”的重大体制重构。此举是在12万亿元化债政策推进、隐性债务风险化解进入攻坚期的背景下，为构建“十五五”时期债务管理长效机制而实施的核心制度安排，实现了中央与地方、显性与隐性、国内与国外债务的全链条统一管理。
十、国家发改委发布《信用修复管理办法》
2025年11月20日，国家发展和改革委员会2025年第36号令正式公布《信用修复管理办法》，该办法自2026年4月1 日起施行，同时废止2023年发布的《失信行为纠正后的信用信息修复管理办法（试行）》。
《办法》首次以制度形式确立了全国统一的信用修复规则体系，标志着信用修复从“试点探索”迈入“规范化、精细化、常态化”新阶段，为信用主体高效重塑信用、参与市场竞争提供了明确的法治遵循。
《办法》将失信信息分为轻微、一般、严重三类，差异化设置公示期限与修复条件：
轻微失信：原则上不予公示，确需公示最长3个月，纠正后即可申请修复；
一般失信：最短公示3个月、最长1年，满最短期限并纠正行为可申请；
严重失信：公示期限更长，修复门槛更高，强化惩戒威慑信用中国。
对金融领域（尤其是不良资产处置、债务重组）而言，《办法》的实施具有重要协同作用：
1.助力债务人信用重塑：个人或企业在完成债务清偿、重组后，可按规定申请信用修复，恢复征信记录，为其重新获得信贷支持、参与经济活动创造条件，从源头减少不良资产形成。
2.规范处置机构行为：不良资产处置过程中，涉及的失信信息公示与修复将有章可循，避免处置机构滥用信用惩戒，保障债务人合法权益。
3.推动市场化处置：信用修复机制的完善，将提升债务重组、资产证券化等市场化工具的吸引力，促进不良资产市场健康发展。
值班编委：苏志勇
编辑：韩涧明
审读：戴士潮
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